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10 Oct 14

Ripartizione di spesa, preferite la ripartizione nominale o la ripartizione effettiva?

Postato da Inve Consulting con 0 Commenti

E' spesso trascurato il fatto che in presenza di una riduzione di spesa di uno o più soggetti vi sono due metodi diversi di ripartizione della quota rimanente tra i restanti condòmini. In termini più pratici se un condòmino ha diritto ad uno sconto sulla sua percentuale di partecipazione alla spesa e questa spesa deve essere ripartita tra i restanti condòmini vi sono due modalità di ripartizione della spesa che ritornano quote finali molto differenti a seconda che si usi il metodo della ripartizione nominale o quello della ripartizione effettiva.

Il caso tipico in cui si presenta questa problematica è con i costruttori dell'immobile che richiedono una particolare riduzione delle spese condominiali per gli appartamenti invenduti.

La confusione in merito è data dal fatto che molti professionisti del condominio non sono consapevoli dei meccanismi matematici di addebito ai restanti condòmini del residuo dovuto alle riduzioni di spesa ed applicano implicitamente la ripartizione nominale (che anticipiamo essere la maniera più iniqua di ripartire la percentuale di sconto).

Vediamo di analizzare i due tipi di riduzione a partire da un esempio pratico: in uno stabile quattro soggetti con millesimi uguali a due a due si trovano a dover effettuare una riduzione per l'unità 1 del 50% ed un totale da ripartire di 1.000 €.

Vediamo cosa otteniamo come spese finali per i restandi condòmini con il metodo di ripartizione nominale e quello a ripartizione effettiva.

Metodo nominale

Il metodo nominale è forse quello più intuitivo in quanto focalizza l'attenzione sulla spesa, ovvero quello che deve corrispondere il soggetto dell'unità 1 deve essere esattamente la metà di quanto avrebbe dovuto corrispondere se non avesse alcuna riduzione.

Il calcolo del metodo nominale è immediato, il 50% di sconto applicato all'unità 1 (quindi 150€) vanno ripartiti tra i restanti condòmini quindi ad esempio l'unità 2 che ha 300 millesimi nel condominio pagherà (150/700)*300 = 64,29€ addizionali rispetto alla sua quota iniziale di 300,00€.

spesa ripartita metodo nominale

Tuttavia notiamo subito che il rapporto percentuale tra quanto corrisposto dal soggetto dell'unità 2, che ha i medesimi millesimi dell'unità 1, e il soggetto dell'unità 1 è maggiore del 50%. A rigore di logica il soggetto dell'unità 2 non dovrebbe pagare più del 50% in più del soggetto dell'unità 1 a seguito della riduzione di spesa del 50% del soggetto dell'unità 1.

Infatti il rapporto tra quanto pagato dal soggetto dell'unità 1 e quanto pagato dal soggetto dell'unità 2 è 150/364 = 0,41 quindi vuol dire che il soggetto dell'unità 1 corrisponde il 41% del soggetto di pari millesimi dell'unità 2.

Per quanto concerne l'aspetto prettamente matematico, noti il lettore che per effetto della riduzione in parola il totale dei millesimi risulta inferiore a mille:

Normalizzando i millesimi ci accorgiamo che l'unità 1 ha effettivamente 150 millesimi, mentre le restanti hanno millesimi maggiori di quelli iniziali. mediamente, per l'esempio, del 20%.

Metodo effettivo

Il metodo di ripartizione effettivo focalizza l'attenzione sul rapporto millesimale tra condòmini, cioè quello che deve corrispondere il soggetto 1 è esattamente la metà di quanto corrisposto dal soggetto 2 di pari millesimi.

Significa, cioè, che la riduzione deve si tener conto dell'incremento di spesa delle restanti unità ma nel contempo deve fare in modo che il rapporto tra unità di pari millesimi sia coerente con la riduzione; in altre parole il rapporto di spesa tra l'unità 1 e l'unità 2 deve essere del 50%.

Ricalcolando le spese da corrispondere da ciascun condòmino otteniamo un risultato ben diverso da quello precedente:

Si noti che effettivamente il rapporto di spesa tra le unità 1 e 2 è ora del 50% e che l'aumento di spesa per le restanti unità è con questo metodo del 17,6471 %, inferiore al 21,4286% ottenuto con il metodo nominale.

I due metodi sarebbero ovviamente oggetto di contenzioso in sede di assemblea se i condòmini ne fossero al corrente, nella maggior parte dei casi però gli amministratori ed i condòmini sono all'oscuro di queste due ripartizioni anche perchè pochi software di amministrazione condominiale tra quelli analizzati supportano la riduzione effettiva.

In RipartoIG fin dalle prime versioni abbiamo invece lasciato decidere all'amministratore come suddividere le riduzioni con una voce a menu come quella in immagine:

La domanda finale è...

Quale dei due metodi è quello corretto per la riduzione delle spese tra condòmini? quello nominale o quello effettivo?


La risposta è che quello effettivo è il metodo corretto e previsto per legge, tuttavia alle volte viene usato il metodo nominale essendo quello più intuitivo per amministrati ed amministratori.