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11 Feb 14

Mancata conferma dell'amministratore e mancata revoca, aggiornamento normativo della riforma del condominio

Postato da Inve Consulting con 19 Commenti

Il dubbio è semplice: se un amministratore entro la scadenza del suo mandato non inserisce all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria la "Nomina/Conferma dell'Amministratore" cosa succede? E' ancora titolare della nomina oppure no?

In passato, ossia prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, al termine del primo anno di gestione l’amministratore doveva convocare l’assemblea affinchè la stessa, oltre all’approvazione del rendiconto consuntivo e di quello preventivo, si pronunciasse sulla prosecuzione del rapporto. Ai sensi dell’art. 1135 c.c., infatti, l’assemblea doveva provvedere alla conferma o alla revoca con conseguente nuova nomina, dell’amministratore.
In sostanza quindi l'amministratore che non inseriva all'ordine del giorno la sua nomina entro i tempi richiesti cessava di essere amministratore confermato ed entrava nel cosidetto periodo di prorogatio imperii, ovvero in quel lasso di tempo in cui è tenuto a garantire il disbrigo degli affari correnti fino alla nomina del nuovo amministratore.

prorogatio imperii, ovvero in quel lasso di tempo in cui è tenuto a garantire il disbrigo degli affari correnti fino alla nomina del nuovo amministratore


L'interpretazione successiva alla riforma di condominio (primo periodo del decimo comma dell’art. 1129 c.c.) invece, se da un lato conferma che l’incarico di amministratore mantiene la durata annuale, dall’altro specifica che esso deve considerarsi prolungato per un altro anno se non viene disposta la revoca.

Non solo, ma siccome non esiste alcuna disposizione di legge che imponga all’amministratore di inserire nell’ordine del giorno dell’assemblea annuale la nomina/conferma del suo incarico, deve ritenersi che alla scadenza del primo anno di mandato, se non interviene formale richiesta dei condomini di un’assemblea per la revoca, l’amministratore è da ritenersi confermato per un altro anno.

Al termine dei due anni l’amministratore deve considerarsi cessato ex lege dall’incarico e quindi tenuto in virtù delle sue funzioni in prorogatio a convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore o la riconferma del suo incarico.

Abbiamo quindi a che fare con una effettiva tacita conferma a due anni ove l'assemblea non si pronunciasse in merito.

L'interesse verso il tema del rinnovo o meno della carica dell'amministratore è dovuto alla convinzione che questa sia la via più rapida per la revoca del proprio amministratore, nella maggioranza dei casi invece la revoca giudiziaria a seguito di revisione condominiale è quasi sempre la circostanza più comune.

La riforma del condominio (legge 220/2012) infatti prevede la figura professionale del revisore condominiale (da non confondere con il revisore dei conti), ne abbiamo ad esempio parlato nell'articolo: "Uscire indenni da una verifica della contabilità condominiale".

A seguito di una revisione condominiale come prevista dalla legge 220/2012 si può eccepire sull'operato dell'amministratore anche da un punto di vista tecnico e contabile: infatti nel nuovo testo sono inseriti specifici obblighi contabili di rendicontazione all'assemblea che se non ottemperati possono portare alla revoca giudiziale.

  1. lucia
    2016-09-01 21:51:13

    docum

  2. Chiara
    2016-11-23 21:16:03

    Nominato nuovo amministratore 10 maggio 2016; a tott'oggi non ha mai indetto assemblee o quanto meno io non ho ricevuto nessuna convocazione; non ha indetto l'assemblea per approvazione bilancio di previsione; mensilmente, fino a luglio 2016 ho ricevuto richieste di quote per € 110,43; in data, tramite PEC, 11 novembre 2016 ho ricevuto costituzione in mora di € 244,43. Naturalmente ho risposto che la richiesta era illegittima e l'ho invitato a indire l'assemblea per l'approvazione del bilancio di previsione e gli ho chiesto,inoltre, i movimenti bancari dall'inizio della sua gestione ad oggi. A tutt'oggi non ho ricevuto risposta. Preciso che io abito nella provincia di Torino e la casa (seconda casa) , gestita da questo amministratore si trova nella provincia di Bari. Chiedo, alla luce delle nuove norme relative al condominio,se ci sono i presupposti per chiedere, da sola, la revoca dell'incarico di amministratore.

  3. INVE Consulting
    2016-11-24 09:23:01

    Gentile Chiara, la invito ad inoltrare quesiti di questo tipo al sito forumcondominio.it nella sezione "Amministratori Condominiali" o "Ripartizioni spese e finanze". Ad ogni modo l'approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto annuale sono necessarie per provare l'esistenza di un credito e costituire un titolo di credito del condominio. In caso di mancata approvazione (o peggio ancora di assenza di assemblea per l'approvazione) l'amministratore non ha titolo per ricevere concessione del decreto ingiuntivo. La revoca tuttavia si può avere soltanto in caso di mancata assemblea per approvazione del consuntivo oltre i 6 mesi dal termine del bilancio. Il nuovo articolo 1130, n. 10, infatti dispone che l'amministratore debba redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni. L'omessa convocazione costituisce «grave irregolarità» (ex articolo 1129, n. 1) sufficiente a richiedere la revoca giudiziaria.

  4. alfiio
    2017-03-06 11:02:22

    Il mio amministratore usa il cc dove ci sono operazioni che nulla anno a che fare con il condominio .richieste di estratti conto del periodo di esercizio (primo gennaio 31 dicembre non vengono per nulla prese in considerazione ) cosa possiamo fare per controllare per controllare i consuntivo.

  5. INVE Consulting
    2017-03-07 09:39:30

    Gentile Alfio, la invito ad inoltrare quesiti di questo tipo al sito forumcondominio.it nella sezione "Amministratori Condominiali". Comunque per risponderle, in caso di amministratore poco collaborativo potete deliberare in assemblea la richiesta ex Art. 71-ter. della legge 220/2014 di sito internet condominiale con pubblicazione mensile dei movimenti in entrata ed uscita. Se vuole revocare l'amminsitratore può anche rivolgersi ad un revisore condominiale iscritto ad una associazione come la AIReC "Associazione Italiana Revisori Condominiali" o "ICAF" che verificherà la presenza di movimenti contabili non inerenti alla gestione condominiale e procederà alla revoca giudiziale per grave irregolarità.

  6. Venere MIcieli
    2020-01-14 18:27:53

    Buona sera nell'ultima riunione di condominio abbiamo sfiduciato l'amministratore che dunque al momento è in "prorogatio imperii", siamo anche in procinto di deliberare importanti lavori straordinari ( ascensori/atrii, asfalto e ritocchi alle facciate), la mia domanda è : possiamo farli fare all'attuale amministratore ? L'attuale amministratore può avere diritto alla percentuale sui lavori straordinari deliberati ? Dunque possiamo deliberare ed poi aspettare la sua dipartita in modo da non dover pagare due volte la percentuale oppure conviene sostituire subito l'attuale amministratore? Vi ringrazio per la collaborazione Venere (Milano)

  7. mario
    2020-07-13 16:39:04

    Buongiorno, Vorrei porre il seguente quesito: Nell'assemblea generale dello scorso anno 2019, nel momento della votazione della riconferma o revoca dell'amministratore, si sono avuti i seguenti risultati Favorevoli alla riconferma 447,277 millesimi Contrari alla riconferma 301,276 millesimi Astenuti 51,210 millesimi alle luce di questi risultati, non avendo ottenuto almeno 500 millesimi come di regola, vi chiedo se l'amministratore è comunque confermato oppure se è in regime di prorogatio come lui stesso ci ha comunicato. Nel caso fosse in regime di prorogatio come e se cambierebbero le sue modalità di operare. Grazie Cordialità Mario Mercurio

  8. Pietro
    2020-11-23 12:50:00

    Buona sera nell'ultima riunione di condominio abbiamo sfiduciato l'amministratore che dunque al momento è in "prorogatio imperii", siamo anche in procinto di deliberare importanti lavori straordinari ( ecobonus 110%), la domanda è : possiamo farli fare all'attuale amministratore ? L'attuale amministratore può avere diritto alla percentuale sui lavori straordinari deliberati ? Dunque possiamo deliberare ed poi aspettare la sua dipartita in modo da non dover pagare due volte la percentuale oppure conviene sostituire subito l'attuale amministratore? per la disponibilità. Cordiali saluti Pietro C.

  9. Cesare Esposito
    2021-03-28 11:00:43

    Buongiorno. Nell'assemblea condominiale tenuta l'ultimo febbraio. l'amministratore ha posto all'ordine del giorno: l'approvazione consuntivi, le sue dimissioni e la nomina del nuovo amministratore. Nel verbale, però, è comparsa anche che è stato "deliberata la chiusura del conto condominiale" cosa che a me ed altri condomini NON risulta affatto. Il conto è stato effettivamente chiuso. Il verbale stato firmato dal un 'presidente' e un segretario che tra l'altro è anche consigliere di scala. Questa situazione ed altre comunicazioni sulla amministrazione dimissionaria sono state comunicate alla nuova amministrazione e a tutti i condomini con un avviso appeso negli ingressi delle scale del condominio. I consiglieri di scala, tra cui il firmatario (!), hanno rimosso gli avvisi perchè 'non firmati' da chi li aveva affissi. Quesiti: 1) Le irregolarità e le inormazioni di interesse generale possono essere comunicate in forma anonima oppure è obbligatorio firmar

  10. Antonio
    2021-07-19 19:30:46

    buonasera noi abbiamo un amministratore che sono 3 o forse 4 anni che non si fa vedere e non convoca un'assemblea per la conferma della sua nomina.Inoltre sono 9 mesi che ci ha tolto l'impresa di pulizie riducendo il condominio con puzza e sporcizia, senza eliminare dal pagare nelle bollette la voce impresa di pulizie,e ci stavano togliendo l'acqua per mancato pagamento Acea. l'anno termina nel mese di aprile, lui ci manda tramite onlin l'estratto delle spese annuali ma senza che noi possiamo confrontarci con lui.gli abbiamo mandato una raccomandata r/r per un'assemblea, come risposta ci ha mandato tutte le spese da pagare. Chiedo IO personalmente cosa posso fare? Grazie

  11. Lucian
    2021-10-07 18:07:46

    Salve , all'ultima assemblea condominiale abbiamo sfiduciato l'amministratore .." 3 appartamenti su 5 ..con millesimi 501 , contro i due immobili con 330 millesimi " . Il vecchio amministratore non vuole passare le consegne al nuovo nominato , perché sostiene che dei tre immobili io ne posseggo due . Quindi ritiene la decisione nulla , perché a suo dire siamo due proprietari a favore della revoca e due no. E i nostri 501 millesimi non fanno testo .

  12. Sergio Bollini
    2022-04-10 12:16:36

    Buon giorno nel nostro condominio stiamo pesando di sostituire L'amministratore ,e i consiglieri stanno giocando sulle parole RICONFERMA O NOMINANA A me personalmente mi sembra che sotto questo giochetto si celi qualche imbroglio grazie e a leggere la sua risposta.

  13. Rita
    2022-10-20 09:26:28

    Un amministratore che in assemblea non ha ottenuto i millesimi per continuare il suo mandato (l'assemblea ha votato contro) può nell'assemblea successiva ricandidarsi ? A quale articolo del cc si può fare rifermento?

  14. Angelo Coladipietro
    2023-02-04 15:34:05

    Sono ormai anni che le assemblee e le votazioni non raggiungono i numeri necessari per approvare consuntivi e preventivi. Ma la cosa più grave è che la non partecipazione di alcuni proprietari (vedi Ater) non permettono spesso la impossibilità di approvare la conferma dell'amministratore ne la eventuale sostituzione. Cosa si consiglia di fare? Grazie

  15. antonio
    2023-02-14 23:31:20

    può un condomino indire l'assemblea in virtù del fatto che l'amministratore da cinque anni non convoca l'assemblea sia per la sua revoca e i rendiconti.grazie

  16. Isabella
    2023-03-02 14:54:41

    Buongiorno, abbiamo revocato l'amministratore che è pro tempore fino a fine marzo quando verrà eletto un nuovo amministratore. I consiglieri possono decadere insieme al nuovo amministratore e i condomini possono eleggere un nuovo consiglio condominiale? Perchè dei consiglieri non vogliono dare le dimissioni Grazie

  17. Alfea
    2023-10-11 20:53:24

    Buongiorno gradirei sapere se un amministratore nominato il 27/2/21 e tacitamente confermato per un altro anno. È possibile cambiarlo con un altro o dobbiamo tenerlo ancora per un altro anno? In questo caso quando è terminato il suo incarico definitamente? Se è stato nominato la prima volta il 27/2/21 il primo anno è scaduto in febbraio 2022, essendo stato riconfermato gradirei sapere quando termina il suo mandato. Ad oggi siamo ad Ottobre 2023. La ringrazio per la sua cortese risposta.

  18. Anna
    2023-12-08 10:05:02

    Il nostro amministratore ha disposto l'espianto di due alberi sani e che non costituivano pericolo. Non ha chiesto l'autorizzazione ai condomini, non li ha nemmeno avvisati e non ha nemmeno chiesto l'autorizzazione al comune. E' motivo sufficiente questo per chiederne la revoca giudiziaria? Grazie.

  19. paolo
    2024-03-13 15:21:53

    Assemblea fine esercizio Conto consuntivo non approvato nasce un clima di sfiducia verso l'amministratore Al punto conferma o revoca con i millesimi di 4 condomini votano contrario alla conferma Alla visione del verbale viene riportato la non accettazione del consuntivo Ma per quanto riguarda la sfiducia all'amministratore risultano contrari solo 3 condomini Uno si dice che per errore non è stato capito L'amministratore vuole fare nuova assemblea presentando un consuntivo meno elaborato Ma per quanto riguarda la sua revoca non lo cita pur essendogli stato comunicato l'errore Mi sembrerebbe più opportuno se viene rifatta assemblea per il bilancio rifare nella stessa assemblea per la revoca