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13 May 15

Assemblea condominiale: chi ne fa parte e come si convoca

Postato da Inve Consulting con 0 Commenti

Come è comunemente noto le norme a riguardo dell’assemblea di condominio sono dettate dall’articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili quindi se violate l’assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili.

La differenza tra nullità e annullabilità di una assemblea condominiale è stato chiarito nella sentenza del 1° aprile 2014 n. 2396 presso il Tribunale di Torino nella terza sezione civile.

Riassumendo, una assemblea annullabile diventa nulla se impugnata entro il termine di 30 giorni come previsto dall'art. 1137, comma 3, cod. Civ., 30 giorni che cominciano a decorrere, per gli assenti, dalla comunicazione, mentre per i condomini dissenzienti, dall’approvazione.

Un esempio di annullabilità tipico è la mancata comunicazione al proprietario della assemblea nei tempi e modalità previsti per legge.

L’assemblea è composta da tutti i condomini proprietari e nei casi di usufrutto, anche dagli usufruttuari o nudi proprietari a seconda dell'ordine del giorno.

L'usufruttuario è definito per legge dall'art. 981 c.c. come:

“L'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.”

L'usufruttuario ha quindi diritto di abitare una unità immobiliare senza per questo esserne proprietario, la proprietà resterà al cosidetto „nudo proprietario“.

Generalmente il nudo proprietario sarà convocato in assemblea per quelle delibere che riguardano opere straordinarie alla proprietà, per il resto sarà l'usufruttuario ad essere presente.

Per le decisioni che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria invece hanno in genere diritto di voto e quindi di presenza in assemblea anche gli inquilini.

Essi hanno inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (per esempio l’abolizione della portineria).

Chi non è del condominio, non può prendere parte all’assemblea, se non espressamente autorizzato dai condomini e comunque non avrà mai diritto di voto a meno di delega da parte di un titolare di diritto.

L'assemblea è convocata dall'amministratore in carica (o in prorogatio imperii) con un numero minimo di una all'anno.

In questa occasione si dovrà decidere perlomeno su tre argomenti: la nomina o la riconferma dell’amministratore, l’approvazione del bilancio consuntivo della gestione passata (detto più propriamente “rendiconto”) e di quello preventivo per la gestione futura.

L'assemblea può essere convocata anche da un condòmino su esplicita richiesta e si configurerà come assemblea straordinaria. Non sono previsti onorari aggiuntivi per le assemblee straordinarie se non previsto esplicitamente nel contratto dell'amministratore, tuttavia vi sono delle spese legate ad esempio alla convocazione e all'affitto della sala riunioni.