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01 Jun 16

Uscire indenni da una verifica della contabilità condominiale

Postato da Inve Consulting con 2 Commenti

L'esigenza di mantenere un impianto contabile relativo alla gestione condominiale con registrati movimenti finanziari ed economici tipici della gestione aziendale comporta una sempre crescente attenzione alle modalità con cui tale registro viene gestito.

I criteri da utilizzare nella gestione condominiale sono quelli della scienza contabile con tutte le prassi ed insegnamenti che ne derivano.

La responsabilità professionale su ogni operazione svolta per conto del condominio comporta infatti, nel caso di verifica da parte di un Revisore Condominiale, la possibilità di revoca giudiziale secondo articolo 1129 in tutti quei casi in cui si prospetti una gestione del patrimonio del condominio confusa.

La figura del revisore condominiale, per intero Revisore dei Conti Condominiale, è prevista dal legislatore all’articolo 1130-bis del codice civile legge 220/2012 meglio conosciuta come "Legge di Riforma del Condominio" dove si rimanda esplicitamente alla figura del “revisore” contabile e non a quella del “perito” contabile per la verifica della contabilità condominiale e conseguentemente del rendiconto condominiale.

Viene quindi introdotta dall'articolo 1129 la possibilità “di revoca dell’Amministratore che attua una gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomìni“.

La forza dell'articolo 1129 risiede nel fatto che sia ritenuta sufficiente una “potenziale” confusione patrimoniale, senza che se ne pretenda l’accertamento di tipo documentale o peritale: la mancanza di scritture contabili idonee (costi, ricavi, debiti, crediti e patrimonio), la mancanza di un registro dei movimenti in entrata ed uscita sono tutte condizioni sufficienti alla revoca anche in presenza di una gestione concretamente corretta (soldi che non mancano).

In caso quindi di “potenziale confusione” il magistrato provvederà alla revoca senza contradditorio.

Per chi non ha specifiche competenze tecniche contabili l’articolo 1129 diventa quindi un forte incentivo sia ad acquisire le competenze necessarie sia a dotarsi di strumenti software atti al ruolo.

Insomma se l’amministratore si dichiara qualificato e si pone sul mercato prevedendo un compenso deve per forza di cose garantire la gestione del condominio secondo modalità tali da non generare possibilità di confusione patrimoniale.

Ora per uscire indenni da una verifica condominiale è necessario innanzitutto operare secondo quanto previsto dalla legge 220/2012, generalmente gli amministratori che hanno amministrato per anni immobili per conto terzi hanno acquisito delle prassi quasi sempre corrette per la gestione del condominio (tempistiche di convocazione dell'assemblea, corretta imputazione delle spese etc) tuttavia vengono quasi sempre falciati dalle novità presenti nel testo della riforma nota a tutti ma spesso letta con gli occhiali dell'amministratore piuttosto che con quelli del revisore condominiale.


Il testo ad esempio richiede espressamente:

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

 

Al verificarsi di una revisione condominiale quindi il revisore chiederà copia digitale delle scritture contabili di costi, ricavi, debiti e crediti oltre alla situazione patrimoniale del condominio, l'amministratore che ha quindi rilevato soltanto i movimenti di tipo finanziario (entrate ed uscite secondo un principio di cassa pura) non sarà in grado di fornire un riepilogo finanziario e nemmeno una situazione patrimoniale.

Venendo meno i requisiti dell'articolo 1130 bis del Codice Civile che prevede esplicitamente la "situazione patrimoniale", le "voci di entrata ed uscita" ed i "fondi e riserve" l'amministratore può essere revocato ex art. 1129 C.C.

 

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità [...] la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

In un precedente articolo http://www.inve.it/blog/partita-doppia-o-partita-semplice-questo-e-il-problema (pubblicato nel 2011 pre riforma e quindi aggiornato post riforma) avevamo già analizzato i rischi di una contabilità in partita semplice che consigliamo di leggere, in tal senso il rischio di prassi consolidate pre riforma vacillano alla luce delle richieste contabili post riforma.

Ad esempio prendiamo il caso di un condòmino che acquista una lampadina per conto del condominio e ne esige il rimborso (il diritto al rimborso della spesa affrontata in casi di urgenza è previsto ai sensi dell'articolo 1134 cod. civ) potrebbe ad esempio esibire scontrino da 10€ per la lampadina e chiedere che questi siano scalati dal debito che ha verso il condominio e nello specifico la rata che deve versare da 100€.

In partita semplice si sono consolidate una serie di scorciatoie tutte attaccabili da revisore condominiale che utilizzi la scienza contabile a suo favore:

  • modificare a mano la rata e renderla di 90€ scalando quindi i 10€ di spesa sostenuta e poi mantenendo lo scontrino come prova della buona fede dell'amministratore nella gestione.
  • creare un versamento fittizio di 10€ da parte del condomino all'amministratore così che il suo debito verso il Condominio diminuisca di 10€.

 

analizzando le due prassi sopra, seppure corrette ai fini del debito / credito del condominio e del condòmino (nessuno dei due si è appropriato indebitamente di 10€), il revisore potrebbe eccepire una confusione contabile dovuta alle seguenti:

  • E' stato registrato un versamento di 10€ che non si è mai verificato, molto banalmente la cassa dovrebbe avere 10€ che non sono presenti nella cassa (il condòmino non ha mai fisicamente versato 10€).
  • Una rata è diminuita senza alcuna scrittura contabile a supporto a meno delle eventuali spiegazioni dell'amministratore che ovviamente non competono alla scienza contabile.

 

Un caso come quello sopra chiaramente deve essere essere gestito in partita doppia, ovvero i 10€ di lampadina non sono un movimento finanziario ma un credito che l'amministrato vanta nei confronti del condominio e che andrà a compensarsi con il debito del condominio verso gli amministrati.

  1. pino cavanna
    2018-11-10 10:40:06

    Buongiorno, sarei interessato a prende diretto contatto al fine di illustrare una condizione contabile tanto disastrosa quanto dolosa. Il nostro Condominio si trova a Genova in pieno centro storico. Cordialità , cavanna

  2. Paolo Guderzo
    2018-11-14 09:24:36

    Rgr. Sig. Capanna, se necessita di chiarimenti in merito a RipartoIG, il software per la contabilità di condominio, mi contatti in ufficio al numero 0422 460134